Polonia se ha convertido en un destino atractivo para que los extranjeros adquieran propiedades debido a su economía estable, su creciente mercado inmobiliario y sus precios relativamente bajos en comparación con otros países europeos. Sin embargo, comprar una propiedad en Polonia puede resultar desalentador, sobre todo si no se está familiarizado con los procedimientos legales y administrativos locales. En este artículo le ofrecemos una guía para comprar una vivienda en Polonia siendo extranjero.
Yo personalmente compré una parcela en Gdansk y tardé unos 2 años en encontrarlo, comprobarlo, firmar un contrato preliminar y luego el definitivo. Pero no te preocupes, no suele llevar tanto tiempo; simplemente fui muy quisquilloso y precavido. Aprendí mucho durante este tiempo y eso es lo que quiero compartir contigo aquí.
Panorama del mercado inmobiliario en Polonia
Polonia tiene un próspero mercado inmobiliario, con muchas promociones nuevas y precios asequibles en comparación con otros países europeos. Varsovia y Cracovia son los destinos más populares para los extranjeros que buscan comprar una propiedad. El precio medio por metro cuadrado de un apartamento nuevo en Varsovia es de unos 13.600 zlotys (unos 2.900 euros), mientras que en Cracovia ronda los 12.000 zlotys (unos 2.600 euros). El precio medio del solar en Varsovia y Cracovia es de unos 2.000 zlotys por metro cuadrado. La reciente inflación hizo que los precios bajaran un poco o al menos se estancaran, pero como los tipos de interés dejaron de subir, las expectativas son que los precios inmobiliarios vuelvan a subir. Por lo tanto, comprar una propiedad en Polonia puede ser una buena inversión.
Requisitos legales para comprar una propiedad en Polonia como extranjero
Desde la adhesión de Polonia a la UE, la respuesta a la pregunta «¿Pueden los extranjeros comprar propiedades en Polonia?» debe dividirse en dos partes.
Para extranjeros de la UE Islandia, Liechtenstein, Noruega y Suiza
Los extranjeros residentes en países de la UE no tienen limitaciones para comprar propiedades en Polonia. Tienen exactamente las mismas oportunidades que los ciudadanos polacos. Comprar una propiedad en Polonia como extranjero residente en la UE implica las mismas actividades que para los locales. Sólo tiene que estar preparado para traducir los documentos que debe presentar al notario.
Para extranjeros de fuera de la UE
Los extranjeros que no sean los arriba mencionados pueden comprar propiedades en Polonia tras obtener un permiso del Ministerio del Interior y Gobernación. El permiso suele concederse en 2-3 meses y tiene una validez de 12 meses.
Para obtener un permiso, demuestre sus vínculos con Polonia. Puedes indicarlo:
- tiene nacionalidad u origen polaco;
- tiene esposa o marido ciudadanos polacos;
- tienes un permiso de residencia, ya sea temporal (esto no se aplica al permiso de residencia temporal para víctimas de la trata de seres humanos o debido a circunstancias que requieran una estancia de corta duración de un extranjero en Polonia), o permanente, o como residente de larga duración en la UE;
- es miembro del consejo de administración de una sociedad mercantil controlada;
- ejerce una actividad empresarial o agrícola en Polonia, de conformidad con lo dispuesto en la legislación polaca.
No necesita permiso si quiere comprar
- Un piso que consta de habitaciones y dependencias auxiliares (por ejemplo, cocina, cuarto de baño) y le proporciona una vivienda adecuada. Un piso de este tipo también puede incluir, entre otras cosas: un sótano o un ático, aunque no estén situados directamente al lado;
- un edificio destinado a garaje – si usted, como comprador o propietario de un inmueble o un apartamento, desea disponer de un garaje que le proporcione una vivienda adecuada;
- bienes inmuebles: si ha vivido en Polonia durante al menos 5 años tras obtener un permiso de residencia permanente o un permiso de residente de larga duración en la UE;
- bienes inmuebles que pasarán a formar parte de una comunidad de bienes: este es el caso si tiene una esposa o un marido con ciudadanía polaca y ha vivido en Polonia durante al menos 2 años desde la obtención del permiso de residencia permanente o del permiso de residencia de residente de larga duración en la UE;
- bienes inmuebles de una persona que los haya poseído o utilizado a perpetuidad durante al menos 5 años y usted tenga, en la fecha de adquisición, derecho a heredar de esa persona (por ejemplo, una hija, un hijo o un nieto adquiere bienes inmuebles de su madre, su padre o sus abuelos);
- propiedad como deudor hipotecario (banco): cuando se hace con la propiedad del inmueble tras una subasta infructuosa en un procedimiento de ejecución hipotecaria.
El permiso puede obtenerse acudiendo al Ministerio o enviando la solicitud por correo.
Encontrar la propiedad adecuada en Polonia
Hay muchas formas de encontrar la propiedad adecuada en Polonia: portales online, agentes inmobiliarios y exposiciones inmobiliarias. Es importante investigar a fondo e inspeccionar la propiedad antes de hacer una oferta. Si no domina el polaco, se recomienda contratar a un traductor o a un abogado que pueda ayudarle con el papeleo y las negociaciones.
Portales en línea con ofertas inmobiliarias en Polonia
Hay muchos portales online, bien dedicados a la venta de inmuebles, bien con anuncios universales. Los más populares son:
Otodom
Otodom se dedica a inmuebles de cualquier tipo: parcelas, apartamentos. Es gratuito para los que tienen intención de comprar, pero hay que pagar si se quiere poner un anuncio allí. Puede configurar notificaciones por correo electrónico sobre nuevos anuncios que cumplan sus criterios. Otodom es muy utilizado por los agentes inmobiliarios. Sólo está en polaco.
Domiporta
Al igual que Otodom, Domiporta está dedicada a los anuncios inmobiliarios. Es gratuito para los compradores.
Morizon
Morizon es otro portal con anuncios, igual que los dos anteriores.
Olx
Olx es un gran portal con anuncios de todas las categorías, no sólo inmobiliarias. Hay anuncios puestos por agentes, pero también muchos de vendedores directos.
Skaner
Skaner es un portal que agrega notificaciones sobre subastas de cobradores. Esto puede permitirle comprar un bien a un precio rebajado, pero a veces las pujas suben más de lo que cabría esperar.
Cómo comprobar la propiedad antes de comprarla
Debes saber que algunos agentes son muy poco profesionales. Pueden darte información engañosa, bien porque no comprueban la propiedad, bien porque sólo quieren que cierres el trato por el que se les paga. Se supone que deben ayudarte con el trato, pero a veces se limitan a no hacer nada. Si te pones en contacto con un agente sobre la propiedad y luego la compras incluso sin su ayuda, él seguirá cobrando sus honorarios del vendedor.
Cómo comprobar un apartamento
Es más fácil si se lo compras a un promotor y está nuevo. Si lo compras cuando ya está construido, haz que alguien con experiencia lo compruebe. Si las paredes y el suelo están rectos, si las ventanas no tienen arañazos. Si no está bien, espera a que el vendedor se ocupe de ello.
Sin embargo, es muy popular comprar un piso antes de que esté construido. El dinero que pagues debe ingresarse en una cuenta de depósito y el vendedor no puede recuperar ese dinero a menos que tú aceptes que el apartamento está bien; merece la pena que alguien lo revise una vez construido. En el contrato debe figurar una multa por demora en caso de que la vivienda esté lista más tarde de lo prometido.
Si compras un piso a alguien, asegúrate de que no haya nadie viviendo allí en el momento de la transacción, o si hay alguien viviendo, asegúrate de que conste en el contrato que se vaya en el momento especificado. Hacer que alguien abandone tu apartamento es difícil en Polonia y lleva tiempo.
Cómo comprobar un terreno edificable
Consulta nuestro artículo sobre cómo comprar terrenos en Polonia.
¿Necesita ayuda para comprar un terreno en Polonia?
Si ha encontrado un anuncio de un terreno interesante y está pensando en comprar un terreno en Polonia, podemos ayudarle.
¿Por qué podría interesarle nuestra ayuda si el anuncio lo pone una agencia inmobiliaria?
El agente inmobiliario, si es profesional, será de gran ayuda. Debería haber revisado la propiedad y, si algo sale mal, debería estar asegurado para compensarte por la pérdida. De hecho, a menudo no han visto nunca la parcela que anuncian, y toman fotos del vendedor o de Google. Tampoco comprueban nada más que el registro.
Normalmente, su salario (3% del precio) lo paga el vendedor. Pero, por supuesto, el vendedor ya ha incluido esa comisión en el precio. Contactar directamente con el vendedor puede ahorrarte hasta un 3% del precio del inmueble.
Si te pones en contacto con el agente, tomará nota de tu nombre; después, aunque te pongas en contacto directamente con el vendedor, tiene que pagarte una comisión si le compras en un plazo de 1 a 3 años.
El agente sólo gana si usted compra la propiedad, por lo que tiene interés en convencerle para que haga una oferta. A nosotros no nos interesa.
¿Qué podemos hacer por usted?
- Si no sabe exactamente de qué parcela se trata en el anuncio, intentaremos encontrarla basándonos en la información facilitada. Intentaremos encontrar la información de contacto del propietario.
- Si nos facilita el número de registro, investigaremos el registro para ver si hay algo de lo que deba preocuparse.
- Si no conoce el número de registro, intentaremos averiguarlo.
- Comprobaremos el paradero para ver si hay algo que pueda influir en el valor de la parcela
- Comprobaremos la información sobre los nuevos edificios/carreteras cuya construcción se ha anunciado en la zona más cercana.
- Comprobaremos si la parcela está equipada con servicios públicos y, si no lo está, dónde se encuentran los servicios públicos más cercanos que puede utilizar.
- Comprobaremos el plan de urbanización de la parcela y el barrio, para ver qué se puede construir en la parcela.
- Si la parcela está cerca de Gdansk, la visitaremos para ver si hay algo que no se mencione en el anuncio. Le enviaremos fotos detalladas.
- Podemos comprobar visualmente la calidad del suelo para ver si hay riesgos evidentes. Preguntaremos a los vecinos por su experiencia al construir sus casas.
- Verificaremos todos los datos del anuncio.
- Comprobaremos si hay datos de perforaciones en el vecindario para asegurarnos de que es seguro construir aquí.
- Comprobaremos cualquier otra cosa que pueda necesitar.
Si desea que le ayudemos, póngase en contacto con nosotros en exploregdansk@exploregdansk.info.
Financiar la compra de un inmueble en Polonia
Los extranjeros pueden obtener una hipoteca de los bancos polacos, con ciertas condiciones. Normalmente, los bancos exigen un pago inicial mínimo del 20-30% del valor de la propiedad y una prueba de ingresos. Se recomienda comparar los tipos hipotecarios de distintos bancos para encontrar la mejor oferta.
Cerrar el trato y transferir la propiedad
La única manera de comprar una propiedad en Polonia es firmar un acta notarial en la notaría.
La transacción suele incluir un contrato preliminar y el pago de un depósito no reembolsable (zadatek). Esto le da tiempo para preparar el dinero, al tiempo que el vendedor tiene tiempo para preparar los documentos necesarios. Una vez firmado el contrato preliminar y pagado el depósito, el comprador y el vendedor tienen que firmar el contrato de compraventa definitivo (umowa sprzedazy) ante notario. Si el vendedor se niega a firmar el contrato definitivo, tiene que devolver el doble del valor de la señal. A continuación, el comprador tiene que pagar el importe restante y los gastos de notaría (normalmente en torno al 1-2% del valor de la propiedad). La propiedad se transfiere al comprador una vez que la transacción se inscribe en el Registro de la Propiedad y de Hipotecas.