Leitfaden für Ausländer zum Kauf von Immobilien in Polen

written by Maciek Bogdanski

Polen ist aufgrund seiner stabilen Wirtschaft, seines wachsenden Immobilienmarktes und seiner im Vergleich zu anderen europäischen Ländern relativ niedrigen Preise zu einem attraktiven Ziel für den Erwerb von Immobilien durch Ausländer geworden. Der Kauf einer Immobilie in Polen kann jedoch entmutigend sein, vor allem, wenn Sie mit den lokalen rechtlichen und administrativen Verfahren nicht vertraut sind. In diesem Artikel geben wir Ihnen einen Leitfaden für den Kauf einer Immobilie in Polen als Ausländer.

Ich persönlich habe ein Baugrundstück in Danzig gekauft, und ich habe etwa zwei Jahre gebraucht, um es zu finden, zu prüfen, einen Vorvertrag und dann den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen. Aber keine Sorge, normalerweise dauert es nicht so lange – ich war nur sehr pingelig und vorsichtig. Ich habe in dieser Zeit viel gelernt, und das möchte ich hier mit Ihnen teilen.

Überblick über den Immobilienmarkt in Polen

Polen hat einen florierenden Immobilienmarkt mit vielen neuen Projekten und im Vergleich zu anderen europäischen Ländern erschwinglichen Preisen. Warschau und Krakau sind unter Ausländern besonders beliebt, wenn es um den Kauf von Immobilien geht. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine neue Wohnung in Warschau liegt bei 13.600 PLN (ca. 2.900 EUR), in Krakau bei 12.000 PLN (ca. 2.600 EUR). Der durchschnittliche Preis für ein Baugrundstück liegt in Warschau und Krakau bei etwa 2000 PLN pro Quadratmeter.. Die jüngste Inflation hat dazu geführt, dass die Preise etwas gesunken sind oder zumindest stagnieren, aber da die Zinssätze nicht mehr steigen, wird erwartet, dass die Immobilienpreise wieder steigen werden. Daher kann der Kauf von Immobilien in Polen eine gute Investition sein.

Rechtliche Voraussetzungen für den Kauf einer Immobilie in Polen als Ausländer

Seit dem Beitritt Polens zur EU sollte die Antwort auf die Frage „Können Ausländer in Polen Immobilien kaufen?“ in zwei Teile aufgeteilt werden.

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Für EU-Ausländer aus Island, Liechtenstein, Norwegen und der Schweiz

Für Ausländer aus EU-Ländern gibt es keine Einschränkungen beim Erwerb von Immobilien in Polen. Sie haben genau die gleichen Möglichkeiten wie polnische Staatsbürger. Wenn Sie als EU-Ausländer eine Immobilie in Polen kaufen möchten, müssen Sie die gleichen Schritte wie Einheimische unternehmen. Bereiten Sie sich nur darauf vor, Ihre Dokumente zu übersetzen, die Sie dem Notar vorlegen müssen, mit Ausnahme des Personalausweises.

Für Ausländer von außerhalb der EU

Andere Ausländer als die oben genannten dürfen in Polen Eigentum erwerben, nachdem sie eine Genehmigung vom Ministerium für innere Angelegenheiten und Verwaltung erhalten haben. Die Genehmigung wird in der Regel innerhalb von 2-3 Monaten erteilt und ist 12 Monate lang gültig.

Um eine Genehmigung zu erhalten, müssen Sie Ihre Verbindung zu Polen nachweisen. Das können Sie angeben:

  • Sie haben die polnische Staatsangehörigkeit oder Herkunft;
  • Sie sind mit einem polnischen Staatsbürger verheiratet;
  • Sie haben eine befristete Aufenthaltsgenehmigung (dies gilt nicht für eine befristete Aufenthaltsgenehmigung für Opfer von Menschenhandel oder aufgrund von Umständen, die einen kurzfristigen Aufenthalt eines Ausländers in Polen erfordern) oder eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung oder einen langfristigen Aufenthalt in der EU;
  • Sie sind Mitglied der Geschäftsleitung einer kontrollierten Handelsgesellschaft;
  • Sie üben eine gewerbliche oder landwirtschaftliche Tätigkeit in Polen aus, die den polnischen Rechtsvorschriften entspricht.
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Eine Genehmigung ist nicht erforderlich, wenn Sie beabsichtigen, die folgenden Immobilien zu kaufen

  • Eine Wohnung, die aus Zimmern und Nebenräumen (z. B. Küche, Bad) besteht und Ihnen eine angemessene Unterkunft bietet. Zu einer solchen Wohnung kann unter anderem auch ein Keller oder ein Dachboden gehören, auch wenn sie nicht direkt daneben liegen;
  • Ein Gebäude, das als Garage dient – wenn Sie als Käufer oder Eigentümer einer Immobilie oder einer Wohnung eine Garage benötigen, die Ihnen angemessenen Wohnraum bietet;
  • Immobilien – wenn Sie seit mindestens 5 Jahren in Polen leben, nachdem Sie eine Daueraufenthaltsgenehmigung oder eine langfristige Aufenthaltsgenehmigung für die EU erhalten haben;
  • Immobilien, die Teil einer Gütergemeinschaft werden – dies ist der Fall, wenn Sie eine Ehefrau oder einen Ehemann mit polnischer Staatsangehörigkeit haben und seit mindestens zwei Jahren in Polen leben, seit Sie eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung oder eine langfristige Aufenthaltsgenehmigung für EU-Bürger erhalten haben;
  • eine Immobilie von einer Person, die diese seit mindestens 5 Jahren besitzt oder ständig nutzt, und Sie zum Zeitpunkt des Erwerbs von dieser Person erbberechtigt sind (z. B. eine Tochter, ein Sohn oder ein Enkel erwirbt eine Immobilie von seiner Mutter, seinem Vater oder seinen Großeltern);
  • Immobilien als Hypothekenschuldner (Bank) – wenn Sie das Eigentum an der Immobilie nach einer erfolglosen Versteigerung im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens übernehmen.
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Eine Genehmigung kann durch einen Besuch im Ministerium oder durch Zusendung eines Antrags per Post beantragt werden.

Die Suche nach der richtigen Immobilie in Polen

Es gibt viele Möglichkeiten, die richtige Immobilie in Polen zu finden, darunter Online-Portale, Immobilienmakler und Immobilienausstellungen. Es ist wichtig, dass Sie gründlich recherchieren und die Immobilie besichtigen, bevor Sie ein Angebot machen. Wenn Sie nicht fließend Polnisch sprechen, empfiehlt es sich, einen Übersetzer oder einen Anwalt zu beauftragen, der Ihnen bei den Formalitäten und Verhandlungen helfen kann.

Online-Portale mit Immobilienangeboten in Polen

Es gibt viele Online-Portale, die sich entweder auf den Verkauf von Immobilien spezialisiert haben oder universelle Anzeigen anbieten. Die beliebtesten sind:

Otodom

Otodom ist für Immobilien jeglicher Art gedacht – Grundstücke, Wohnungen. Für Kaufinteressenten ist es kostenlos, aber Sie müssen zahlen, wenn Sie eine Anzeige aufgeben möchten. Sie können sich per E-Mail über neue Anzeigen, die Ihren Kriterien entsprechen, benachrichtigen lassen. Otodom wird häufig von Immobilienmaklern genutzt. Es ist nur auf Polnisch verfügbar.

Otodom ist ein guter Ort, wenn Sie Immobilien in Polen kaufen möchten
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Domiporta

Genau wie Otodom ist Domiporta den Immobilienanzeigen gewidmet. Sie ist für Käufer kostenlos.

Morizon

Morizon ist ein weiteres Portal mit Anzeigen, genau wie die beiden oben genannten.

Olx

Olx ist ein großes Portal mit Anzeigen in allen Kategorien, nicht nur Immobilien. Es gibt sowohl Anzeigen von Maklern als auch von Direktverkäufern.

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Skaner

Skaner ist ein Portal, das Meldungen über Auktionen von Inkassounternehmen sammelt. Auf diese Weise können Sie eine Immobilie zu einem ermäßigten Preis erwerben, aber manchmal gehen die Gebote höher, als Sie erwarten würden.

Wie man eine Immobilie vor dem Kauf überprüft

Sie sollten wissen, dass einige Makler wirklich unprofessionell sind. Sie können Ihnen irreführende Informationen geben, entweder weil sie die Immobilie nicht prüfen oder weil sie nur wollen, dass Sie das Geschäft abschließen, für das sie bezahlt werden. Sie sollen Ihnen eigentlich bei dem Geschäft helfen, aber manchmal tun sie einfach nichts. Wenn Sie sich mit einem Makler in Verbindung setzen und die Immobilie dann auch ohne seine Hilfe kaufen, bekommt er trotzdem sein Honorar vom Verkäufer bezahlt.

Wie man eine Wohnung überprüft

Es ist einfacher, wenn Sie es von einem Entwickler kaufen und es brandneu ist. Wenn Sie es kaufen, wenn es bereits gebaut ist – lassen Sie es von jemandem mit Erfahrung überprüfen. Ob die Wände und der Boden gerade sind, ob die Fenster keine Kratzer haben. Wenn es nicht in Ordnung ist, warten Sie, bis der Verkäufer sich darum kümmert.

Es ist jedoch sehr beliebt, eine Wohnung zu kaufen, bevor sie gebaut ist. Das Geld, das Sie bezahlen, sollte auf ein Kautionskonto eingezahlt werden, und der Verkäufer kann dieses Geld nur bekommen, wenn Sie zustimmen, dass die Wohnung in Ordnung ist – es lohnt sich, sie von jemandem überprüfen zu lassen, sobald sie gebaut ist. Sie sollten in Ihrem Vertrag eine Verzugsentschädigung festhalten, falls die Wohnung später als versprochen fertig wird.

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Wenn Sie eine Wohnung von jemandem kaufen, vergewissern Sie sich, dass zum Zeitpunkt der Transaktion niemand dort wohnt, oder wenn jemand dort wohnt, vergewissern Sie sich, dass im Vertrag festgehalten wird, dass er zum festgelegten Zeitpunkt auszieht. Jemanden dazu zu bringen, die Wohnung zu verlassen, ist in Polen schwierig und braucht Zeit.

Wie man ein Baugrundstück überprüft

Obwohl man Grundstücke in der Regel mit Hilfe eines Immobilienmaklers kauft, der sie für Sie prüfen soll, ist oft genau das Gegenteil der Fall.

Vergewissern Sie sich, dass Sie das Grundstück selbst besichtigen oder jemanden beauftragen, dies für Sie zu tun. Vor Ort werden Sie sehen, was auf den Bildern vielleicht nicht zu sehen ist.

Prüfen Sie, ob das Versorgungsnetz (Wasser, Gas, Strom, Abwasser) den Angaben in der Anzeige entspricht – Sie können dies auf der Website Geoportal überprüfen.

Prüfen Sie, auch auf Geoportal, ob die Grundstücksgrenzen entlang eines bestehenden Zauns verlaufen. Wenn ein Teil des Grundstücks 25/30 Jahre lang von jemand anderem genutzt wurde, geht es in dessen Eigentum über.

Prüfen Sie das Grundbuchamt auf eventuelle Darlehen, die das Grundstück belasten könnten.

Prüfen Sie den Bebauungsplan für das Gebiet des Grundstücks – er gibt Auskunft darüber, welche Art von Gebäude gebaut werden darf und welche sonstigen Einschränkungen bestehen.

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Wenn alle diese Punkte in Ordnung sind, sollten Sie eine Bodenuntersuchung durchführen – so können Sie feststellen, ob das Grundstück bebaubar ist oder ob Sie den Boden ersetzen müssen und wie tief. Denken Sie daran, dass manche Bodenarten das Grundstück unbrauchbar machen.

Finanzierung Ihres Immobilienerwerbs in Polen

Ausländer können bei polnischen Banken unter bestimmten Bedingungen eine Hypothek aufnehmen. Banken verlangen in der Regel eine Mindestanzahlung von 20-30 % des Immobilienwerts sowie einen Einkommensnachweis. Es wird empfohlen, sich umzusehen und die Hypothekenzinsen verschiedener Banken zu vergleichen, um das beste Angebot zu finden.

Abschluss des Geschäfts und Übertragung des Eigentums

Die einzige Möglichkeit, in Polen eine Immobilie zu kaufen, ist die Unterzeichnung einer notariellen Urkunde in einem Notariat.

Häufig beinhaltet die Transaktion zunächst einen Vorvertrag und die Zahlung einer nicht erstattbaren Kaution (zadatek).. So haben Sie Zeit, das Geld zu beschaffen, und der Verkäufer hat Zeit, die notwendigen Dokumente vorzubereiten. Sobald der Vorvertrag unterzeichnet und die Anzahlung geleistet ist, müssen Käufer und Verkäufer den endgültigen Kaufvertrag (umowa sprzedazy) beim Notar unterzeichnen. Weigert sich der Verkäufer, den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen, muss er den doppelten Wert der Anzahlung zurückzahlen. Der Käufer muss dann den Restbetrag und die Notargebühr (in der Regel etwa 1-2 % des Immobilienwerts) zahlen. Das Eigentum an der Immobilie geht auf den Käufer über, sobald die Transaktion im Grundbuch und Hypothekenregister eingetragen ist.

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